本篇主要讲二手房，全是干货。强烈建议先码后看！
我讲的干货，基于过去我在北京买二手房的经验，接近二百套房，委婉地说，经验比我多的人我应该不多。所以这些经验对于小白来说，绝对足够了，保证你能买到满意的房子。对于大神级别的，如果真有的话，也不会看我的文章。不啰嗦了，直接上干货。

1. 买二手房，到底买哪？

很多小白在这个问题上纠结死了，买的房子到底是离工作单位近一点自己住，还是先买一套再说，位置可以商量。

这个问题如果没有想明白，那么买房的第一步就是要先把这个问题想清楚。没有想清楚的话，就多想一想，总会想清楚的。这是一个自我说服的过程。想清楚这个问题之后，后边的事就顺理成章了。

我提供几个思路帮大家去想。

一，北京的房子都会涨价，不需要担心买了之后其它地方涨你的房子不涨；

二，涨幅方面肯定会有差异，过去这些年就是这样一个规律。你现在要想的就是，到底买一个涨幅更好的，还是买一个自住更方便的？

三，买来自住的房子，一般都有明确的自住需求，比如说，结婚生孩子、孩子要上某小学等，这是明确的自住需求。其它情况不用矫情，都不是。

四，住投分离，买了房子之后租出去，然后自己租更方便更好的房子，这在北京很常见。

五，一般来说，工作地都在市区，附近的房价都比较贵，只能买老破小，而去远一点的地方买，能买一个大一点新一点的房子。涨幅来说，后者通常会更优。（不绝对，要根据具体情况分析）

想明白这个问题之后，购房区域选择上，就变得简单了。比如说，一个人在国贸工作，刚需首套，那么如果在东三环附近买，都是四百多万的老破小，如果去通州买，可以买一个100平左右更大的房子。这两个区域到底选哪，这就要看自己的自住需求强不强了。

不管是最后选择了通州，还是国贸附近，都没有关系。重要的是说服自己，想清楚到底买哪。

接下来是找中介看房。

2. 如何找一个靠谱的中介？

绝大多数的买房人，不管在自己领域多么牛逼，一旦到了二手房买卖方面，他基本上是一头雾水的。通常，中介是你唯一的信息来源，二手房交易流程如何，有负债的房子到底能不能买？产权复杂且便宜的房子到底能不能碰？什么样的房子是好房子？该如何贷款？等等

找到一个靠谱的中介，这些问题就都不叫问题，对你来说，省心省事。

那到底什么算靠谱的中介呢，怎么才能找到呢？

靠谱的中介未必是干的时间最长的，未必是业绩最好的，干的年头长业绩好的中介，也有可能变成了老油条。

靠谱最关键的一点是，人品好，办事踏实，你问到的东西都会很耐心的告诉你，问不到的也会提前给你说。

另外，会站在买房者的角度去想问题。

有些中介容易把自己的定位搞混，明明做的是居间服务，最后比业主还强势，好像他卖的房子就是他的房子，你去砍价，他比业主还着急，这类中介不要碰。

找中介比较笨的方法就是先去他们网站上看一下他们的资料，看一下过往评价，然后再去实际接触，刚开始不要深接触，以免遇到不靠谱中介后期甩不掉。

更好的办法是找熟人介绍，自己的同事亲戚朋友多问一问。当然，熟人介绍的人也不一定都靠谱，这个要学会自己鉴别。

找到相对靠谱的中介之后，建立完全的信任关系。要知道，信任是相互的，如果中介对你没有信任的话，他一旦有了合适的房源，未必会发给你。

3. 开始看房

刚开始的时候，绝大多数的人对于区域是没有概念的，一脸懵。所以看房的时候，主要分两个阶段。

第一阶段是大量看房，看得越多越好，看得多了，你对于区域的熟悉度就越来越高，这个区域到底有几个小学，哪个小学好，哪个小区离地铁近，哪个小区物业管理好，哪个小区没有物业，哪个小区的户型好等等，这都是第一个看房阶段需要掌握的，没有别的技巧，就是多看房，贵的便宜的都要看一看。

另外，如果附近有新楼盘，不管自己的预算够不够，最好去看一下。看新楼盘的好处是可以快速了解区域，还可以了解下区域的未来规划及发展，这样就能很快有一个清晰的思路。

第一个阶段结束后，你脑子里就对区域有一个大致的概念了，这时候你对于房源就会有了倾向性，比如说，对某个小区，或者是某个户型比较看好，所以接下来就进入了看房的第二个阶段——精细化看房。

第二个看房阶段，主要注意两点，一是在房源筛选上，一定要自己亲力亲为，二是要把房源进行整理，最好是做一张表格，来进行综合对比。

要亲力亲为筛选房源，什么意思呢？一般情况下，到了看房的第二个阶段，你的目的性会更强，有些区域或者小区已经被你过滤掉了，同时你和中介之间也逐渐建立了信任感，这时你在对房源进行精细化筛选的时候，要让中介打开他们的后台房源，你自己去一套一套筛选。

有一个客观事实大家要搞清楚，你们在中介的网站外网看到的房源只是所有房源的一部分，很多房源藏在内网，对外是没有展示的，所以在你进行精细化筛选的时候，必须要从所有房源里选，不能仅局限于外网房源，免得把最好的房源漏掉，毕竟你买的只是一套房子。

还有一个事实大家也要清楚，中介虽然会尽力为你找房，但是难免会有怠惰情绪，你想，在那么多房源里，他们可能会按照筛选条件去帮你挑房子，这种挑选方式会漏掉很多……你们直接记结论就可以了。

我自己买房经常找的中介，跟我已经认识了很长很长时间，默契度还是非常好的，但是这种情况下我也不能保证他筛选的房源最优，筛选房源方面我还是会亲力亲为。

举个例子吧：比如说，买家首套首贷，要买一个两居室。这个时候，中介往往会按照满五年唯一且是两居的筛选条件帮你去找房，但实际情况是，有些不满五年唯一的房子，你也可以买，像满两年，原值非常高的的房子，跟满五年唯一没有什么区别，也是可以做高贷款的，上面的那种筛选方式就很容易把这类房子漏掉了。（大家直接记结论吧）

当把房源筛选出来之后，是去实地看房，实地看房过程中你会接触到大量的信息，比如说，房子的位置在哪，有没有临街，有没有遮挡，同时你还会和中介去问这套房子的业主情况，这些信息会非常多。加上北京的房子密度本身就很大，这些信息单纯靠记忆，很难整合得非常清晰，所以说，第二个看房阶段最好做一个Excel表，来帮助自己梳理房源信息情况。

同时，还能便于在自己的意向房源中，进行精细化对比。

这些工作，一定要自己来完成，中介不会帮你。

另外，在每天看完房之后，晚上回到家要自己多去翻地图，看一下房子的位置情况，查一下小区有几个门，看一下离地铁有多远，开车的话方便不方便，等等。

4.锁定房源，开始谈价

经历了两个看房阶段之后，基本上就可以筛选出有意向的房子，这时候就可以开始准备下一步谈价工作了。

说明一下，由于本篇只讲买房的流程，至于哪些房子是好房子，哪些房子更适合投资，房子的楼龄问题、贷款问题、楼层问题等等，我们暂不涉及。

谈价工作之前，要做的功课是：去全方位了解房源的情况。

这套房子有没有抵押？有多少抵押？业主能不能自己解抵押？业主卖房的动机是什么？如果是置换，那么有没有买到房子？要买的房子有没有看好？房子里有没有户口？有户口的话，业主能不能迁出？上学名额有没有被占用？

房子的楼层是多少，略高还是略低？户型上有什么缺陷？房子装修上有什么缺陷？楼的位置方面，有没有缺陷，比如是否临街？等等。

业主目前的心理价位是多少？同小区同户型的房子最近的成交价是多少？同户型的年初的成交价是多少？去年的成交价是多少？2017年最高点的成交价是多少，2016年9月份的成交价是多少？总之成交价方面，多掌握一些信息，结合市场情况，去给这套房子进行一个心理估价，为后边的谈价做好准备。

举个例子：比如说2019年的市场情况是，年初3月份的时候，市场比较火爆，到了4月份和5月份，成交价比较高，假如一套房子的成交价是400万。到了9月份之后，市场的价格开始下跌，到了10月份以后，整体的价格跌了有5%（至于成交量和成交价的关系，很多人可能看不懂，这个大家可以去我微博里搜，我过往讲过很多次了，这里不再赘述）

按理说，房子的成交价应该跌到380万左右。如果你看到的房子，还是挂牌价400万，那么你就应该知道这套房子的挂牌价略高。有很大的砍价空间。当然这个也要结合业主的卖房预期来综合权衡。

准备工作做完之后，接下来就是最紧张刺激的谈价环节了。

先提醒各位一句，不要觉得市场不好的时候，一套房子动不动就能谈下来100多万，这是一些自媒体为了博眼球惯用的伎俩，实际中谈价，还是要结合实际情况，踏踏实实地谈。

虽然我也有过一套房子谈下来五六十万的情况，但是我可以很明确告诉大家，那种房子，报价不重要，业主的心理预期卖价很重要。比如说，一套房子报价500万，实际上业主的预期卖价是460万，这是我们早就掌握的信息。最终价格谈到450万，实际上我们现场只谈了10万块钱而已，并非大家认为的我们砍了50万，感觉这很厉害……

房产实操方面，我讲的都是一些最接地气的内容，也是可以直接拿来用的。一些老粉知道我们的风格……踏踏实实。

在砍价这方面，也经常有人问我，一套400万的房子能把价格砍到多少钱？这种问题都太小白了，没有实际意义。

下面我就用案例来给大家具体讲一个买房的谈价过程。

1.前期我们掌握的情况是，房子报价400万，业主预期售价是390万，我们想用380万的价格把这套房子买下来，当然，价格越低越好。

2.见面之后，相互瞎聊一会儿，开始进入正式的谈价阶段。

3.对房子进行客观描述，技巧上是，弱化房子的优点，强化房子的缺点。房子的优点最好主动提出来，表现出自己的诚意。不要把优点说成缺点，这样对于谈价没什么帮助。

比如说，那套房子在没有电梯的板楼3层，按理说，楼层非常好，你可以把这个优点弱化掉，语言表达上，像“这个房子的楼层不错，但是对于我们来说其实也没那么在意，高一点低一点都无所谓”等。

4.相互说完房子情况后，就要开始给对方报价了。报价的时候，一定要把价格报到你的心理预期价格之下，这样后面还会有空间。如，你的心理预期价格是380万，那么就给对方报一个370万。

这里需要注意一点，不要把价格报太低，没什么意义。比如说给对方报价350万，这时候，业主会觉得你没有诚意，可能直接就谈崩了，对方直接就走了。

到了谈价环节，你对房源的情况已经有了比较全面的了解，所以只要合理报价即可。

当然，卖家这时候也会出价比较高，他的预期如果是390万的话，他开始也会给你报个395万这样。

5.中间就是博弈期了，这时候，中介会帮你在中间周旋，会不停给卖家做功课，让对方降价。当然，也会给买家做功课，但这时候你只要咬住价格就可以，坚持住自己的心理底价。

经过周旋来周旋去，对方肯定会把价格降下来，这时候你再适当给对方涨一点……经过这么反复的磨合，价格会逐渐向你的预期价格走……最终，业主也会根据情况，把价格咬死，你也根据自己的情况，看一下最终的价格能不能接受。

比如说，业主把价格真的降到了380万，而且告诉你，再低于这个价就不卖了，这时候要不要签约，就看你了。

没什么意外的话，这笔交易基本上就谈成了。

以上，算是一个比较完整的买房流程，也是我大量购房经验的一个总结。对于绝大多数购房者来说，只要按照这个流程买，买一套高性价比的房子绝对没有问题。